부동산 판매인이 제시한 이득
지난 번 포스팅-일본에서 주택 매수의 장점 4가지에서, 내가 고정금리로 주택 구입했음을 밝혔다. 주택을 구입하기 전, 주택 판매인-주택개발회사의 영업사업)은 손에 든 전자 계산기 화면으로, 내 이득을 숫자로 보여졌다. 그 숫자(이득)는 경이로웠다. 내가 매입할 주택은 토지(80%)와 건물(20%)로 구성되어 있었고, 35년간 토지-땅값이 하나도 오르지 않는다고 가정해도, 도쿄 중심지의 84제곱미터의 주택(건물 감가 상정)을 월 50만원 내고, 거주하는 셈이었다. 만약에 35년간 토지 가격이 25% 상승한다면, 공짜로 거주하는 것과 마찬가지였다. 너무나도 달콤한 제안이고 손해볼 일이 없는 장사(business)였다.
공짜로 거주하는 방법
첫째, 토지 매입분이 크다. 내 경우, 감가상각이 있는 목조 건물 지분이 20%에 지나지 않고, 가치가 오르면 올랐지 하락할 것 같지 않는 토지 지분이 80%였다. 참고로 도쿄의 주택소유자 중, 단독주택(대부분 목조) 소유 비율은 47%다(大和不動産鑑定2023).
둘째, 전 기간(35년) 고정금리로 매입으로 변동성, 불확실성 리스크를 회피한다. 경기 변동과 같은 외부 충격이 와도, 대출 관련한 월납입금은 변하지 않는다.
셋째, 중심지-지가(地價) 상승이 기대되는 곳, 예를 들어 역세권에 주택을 매수한다. 인플레이션 효과 등으로 지가(地價)가 자연 상승해, 고정된 대출금을 상쇄한다.
10여년 전에 내가 매수한 주택은 현재, 매입가보다 30% 이상 상승했다. 지금 팔아도 우리 가족은 지난 10년간 공짜로 거주한 셈이다.
그럼에도 주택을 구입하지 않는 사람들
이 방법이 너무 달콤해, 뭔가 내가 놓친 부분이 있나? 라는 의심이 들기도 했다. 그래서 인터넷을 검색하고, (일본) 커뮤니티 게시판을 뒤져가며 주택 구입 이슈를 찾았다. 그런데 일본에도 “임차 VS 매수”의 손익을 따지는 세력이 있었다. 한국이라면 “월세 VS 대출로 매수”다. 두 세력은 서로의 옳음을 주장하고 있었다. 구체적인 수치로, 장래 리스크를 거론하면서, 본인들 선택의 정당성을 주장했다. 양쪽 주장의 논리는 조밀했으며, 근거는 모두 타당했다. 이를 보며 나는 주택 매수가 신념에 기초한 행동이라고 느꼈다.
결혼은 인간끼리 맺는 최대의 관계다. 인륜지대사(人倫之大事)다. 주택은 개인이 살 수 있는 최고가(最高價)의 상품이다. 결혼과 비슷하게, 주택 매수는 대부분 생애에서 1번 한다(누군가는 0번이고, 또 누군가는 여러 번 한다). 그렇기에, 본인의 인생 경험, 가치관 등 수십년 동안 쌓여 형성된 신념이 주택 매수 여부를 결정한다. 그리고 그 신념은 웬만해서는 결코 바뀌지 않는다. 이는 내 견해이며, 지금도 나는 주택 매수가 신념의 영역임을 굳게 믿고 있다.
참조로, 주택 소유 비율은 연령대가 높아지면 높아질수록 올라가는데, 55~59세는 54%가 자기 집이 있다(일본 전체, 大和不動産鑑定,2023년). 60세까지 주택을 매수하지 않은 사람이 거의 절반이며, 한국에 비해 상대적으로 좋은 조건(일본에서 주택 매수의 장점 4가지)을 고려한다면, 이들은 못 샀다기 보다는 안 샀다고 봐야 한다. 안 사기로 마음 먹은 사람들이다.
현명한 투자자는 낙관론자에게 팔고 비관론자에게 산다
똑똑한 투자자는 낙관론자에게 팔고 비관론자에게서 사는 현실주의자입니다.
<현명한 투자자>, 벤자민 그레이엄
부동산 커뮤니티 멤버들의 이야기를 들어보아도, 또 내 주변 친척분들의 경우를 보아도, 주택을 살 사람과 사지 않을 사람이 극명하게 나뉘어진다. 이 두 부류는 거의 바뀌지 않는다. 아무리 객관적인 데이터와 과거 사례를 들이대도 결정을 번복하지 않는다. 마치 매일 아침 일어나, “나는 변하지 않을거야”를 되뇌이는 사람처럼 선택을 돌이키지 않는다. 그 이유는 그것이 그들의 신념이기 때문이다. 신념은 논리와 숫자로 바꿀 수 있는 종류의 것이 아니다. 만약 논리와 데이터로 바꿀 수 있다면, 오히려 그것이 신념인지를 되묻고 싶다. 신념은, 본인 스스로가 그렇게 믿기로 결정한 것이다.
여기에서 나는 부동산 투자 기회를 보았다. 죽어도 안 사기로 마음 먹은 사람들이 있기에, 임대주택 수요가 영원하다는 뜻이다. 아무리 대출 이자 금리를 낮추어도, 또 주택담보대출을 주택매입가의 95%, 심지어 100% 넘는 금액을 해 주어도 사지 않는 사람은 영원이 안 산다. 상속이나, 증여를 통해 부동산(주택)을 누군가에게 받은 사람도 마찬가지다. 주택 소유를 리스크라고 여기는 사람들은, 가지고 있는 주택도 팔아 치운다.
마무리
부동산 비관론자(사지 않기로 결정한 사람)들은, 부동산 상승기에는 주택이 비싸서 못 산다고 말한다. 부동산 하락기에는 집값이 더 떨어지기를 기다리기에 안 산다고 말한다. 상승기든, 하락기든, 안 살 이유만이 넘친다. 그들에게 “공짜로 거주하는 방법”을 알려 주고, 매수를 권고하는 일은 소용없는 짓이다. 오히려 인간 관계만 틀어질 뿐이다. 차라리 그 가운데서 투자 기회를 보는 편이 현명한 선택이다.
